作者：余飞

01

广州楼市
抢跑了

上周五 ，抢跑了住建部 、广州楼市央行与国家金融监督管理总局联合发布了通知 ，广州楼市提出：

居民家庭（包括借款人 、抢跑了配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时 ，广州楼市家庭成员在当地名下无成套住房的广州楼市，不管是抢跑了否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。广州楼市此项政策作为政策工具
，广州楼市纳入“一城一策”工具箱，抢跑了供城市自主选用 。广州楼市

消息出来后，深圳、抢跑了广州均传出有银行开头落地执行的广州楼市消息，但得到的广州楼市回应却截然不同。

深圳方面，四大行、浦发银行、招商银行均回应，未收到相关政策文件  ，也未执行“认房不认贷”。

而广州方面的回应，则不置可否。

中国银行
 、广州银行
、长沙银行均回应尚未收到文件。但是建设银行却回应：

外地有房的话 ，仅仅要你在当地没有房，就可以享有首付优惠政策首付3成 ，不过现在还没有全面开展落实，得咨询网点
。

外地有房但房贷还清，在广州购房首付就三成，这就是认房不认贷 。

因而按照广州之前的规定 ，广州执行的认房认贷标准是：

无房无房房贷记载，首付30% 。无房有房贷记载
，无论结清与否，首付40%。有异地房贷记载，且未结清
，首付70%。

从各方的回应来看
，当下广州肯定还未发布正式文件，并未全面开头实施 ，但部分银行可能探得了口风 ，开头抢跑 。

02

一线城市会全部跟进吗

广州之因此率先尝试，是因而广州楼市的成交量已经扑街了 。

新房与二手房成交量均遭遇了四连跌，而且新房价钱与二手房价钱也在调整
。

7月份广州新房成交了5188套 ，相比于3月份的短暂高峰已经腰斩
，而且低于去年那种环境下的大多数月份。

7月份二手房成交了8095套，距离1.2万套荣枯线越来越远 。

至于房价，广州各区则在承受全线调整的压力 。

广州中原地产披露的年中数据显示 ，广州各区价钱都在下跌中 。

这种压力，深圳并不比广州小 。昨天的文章中就详细分析了深圳楼市当下的处境。

至于北京、上海，也是在硬挺着，成交量也是一日冷过一日。北京的二手房成交量7月份已经跌破了1万套地板 
。

在周五的文章中 ，我就分析过，一线城市应该会全盘跟进“认房不认贷”措施，因而这条限制 ，初衷是为了打击炒房客，但误伤了很多刚需 ，如今已经演变成了很多刚需购房路上的拦路虎。

所谓“认房认贷”，就是银行在给予购房者发放贷款的时候
，既要看你有无房子还要看你有无房贷记载，从而来决定是按照首套房标准贷款还是二套房标准贷款。

例如广州
，外地有房贷记载，要是结清，首付40%，要是未结清首付70% 。而且 ，要是是改善型需求 ，即便将手中的房子先卖出，名下无房了，但因而有房贷记载 ，首付仍要40%。

北上深亦是如此 。在深圳
，购首套房，要是无房无贷，首付3成；要是无房有贷款记载，首付5成 。

也就是说，假如你在深圳没有房子，但在老家买过房，在深圳买房，首付就得50%起步。

不仅如此
，贷款的利率也得按照二套来。目前北上广深的首套房利率与二套房利率，深圳相差最小，30个基点
。上海相差最大，70个基点
。

制图  ：城市财经

以相差500万来说，利率相差50个基点 ，成本相差很大
。

在房地产局面整体改变的当下 ，认房又认贷的标准 ，已经没有了意义 。尽管目前北上广深四大一线城市在喊麦之后
，仍未发布正式文件 。

但本号猜测，一旦文件发布 ，取消“认房又认贷”必然是其中之一。

除此之外 ，还有可能放松限购 。

或者放松社保要求，目前四座城市的社保都要求5年。或者放松外围区的限购 。毕竟现在这种限购，意义已经不是特别大 ，特别是外围区的限购。

今年3月初的时候，深圳就取消了第11区 ，也即深山合作区的限购
，从而打破了深圳全域限购的局面 。

在深圳取消深山合作区限购之前，广州本来就是内地四大一线城市中 ，唯一一个没有全域限购的城市，增城 、从化一直都没有限购 。

上海、北京也有放松区域板块的先例 。例如上海在过去两年里 ，多次放松临港新片区的限购。而北京在去年11月，适当放松了台湖 、马驹桥两个板块的限购。

03

一线城市的局面会改变吗

一线城市出招的时间，越来越近了。之前经济观察报披露，北上广深在8月会召开一个碰头会议，主题是关乎房地产相关政策如何调整优化。

如今已经是8月底 ，最迟9月份应该会出台 ，不能再拖了 ，也拖不起 。

那么关键问题来了，一线城市出超，能改变它们的局面吗 ？

答案很确定：不能。

无论是取消认房认贷
，还是放松限购
，都改变不了当下的局面 。

取消认房又认贷的本质 ，其实是加杠杆 ，因而取消之后，很多人的首付降低了
，降低了首付 ，则增加了贷款比例，增加了购房成本 。

至于限购，当年限购没有阻挡住房价上涨 ，现在放松限购，也不会阻挡房价下跌。

去年以来取消限购的福州、沈阳
、廊坊 、东莞、佛山，放松限购的武汉、苏州、南京、厦门、杭州等城市 ，都是案例。

在昨天的文章中
，本号说过 
，目前我们的处境与当年泡沫破灭前的日本很像 ，股市、汇市、楼市遭遇三杀 。

美元与人民币之间的换算，已经从2021年年末的6.3冲到了目前的逼近7.3。

股市方面
，上证指数则从2021年9月的3700多点下滑至如今的鏖战3000点 ，为此官方还不惜动用了15年来不曾动用过的降低印花税的大招。

楼市，无论是房地产投资，还是商品房销量，则从2022年年初以来，一路下行
 。

人口可见顶下降
，城市化速率可见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大 ，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素，正在全面施压楼市
，这一轮调整周期时间不会短 。

当年日本用了14年，香港用了7年 ，我们需要多少年？